Experte: „Mehr Staat“ lindert die Wohnungsnot nicht

„Wir haben in Deutschland rund 790 kommunale und landeseigene Wohnungsbaugesellschaften. Die Idee, dass eine weitere bundeseigene die Wohnungsnot lindern wird, entbehrt jeder fachlichen Grundlage“, erklärt der Bau- und Immobilienexperte Klaus-Peter Stöppler, „weil es die strukturellen Probleme nicht löst.“ Er begründet: „Das Kernproblem ist nicht, dass es zu wenige öffentliche Akteure gibt, sondern dass selbst genossenschaftliche Bauträger unter Rahmen­bedingungen arbeiten, die den Neubau ausbremsen.“ Exemplarisch dafür stehe die Genehmigungs­bürokratie. „Der Weg von der Genehmigung bis zur Fertigstellung lag zuletzt im Durchschnitt sechs Monate länger als noch 2020“, sagt Klaus-Peter Stöppler.

Der Experte benennt konkrete Gründe für den stockenden Wohnungsbau in Deutschland, die eine neue Bundesgesellschaft für bezahlbaren Wohnungsbau nicht beheben kann: zu hohe Baukosten, langwierige Genehmigungs- und Planungsverfahren, fehlendes Bauland in nachgefragten Regionen, steigende Finanzierungskosten, Fachkräftemangel sowie eine insgesamt zu komplexe Regulierung.

Zu hohe Baukosten

Wohnungsbau scheitert vielerorts an einer Kostenstruktur, die bezahlbare Mieten im Neubau kaum noch zulässt. Steigende Materialpreise, hohe technische Standards, energetische Vorgaben und komplexe Bauordnungen treiben die Herstellkosten nach oben. Wenn Neubau wirtschaftlich nicht darstellbar ist, baut auch eine bundeseigene Gesellschaft nicht günstiger, solange sie denselben Normen, Ausschreibungen, Tarifkosten und Finanzierungskonditionen unterliegt.

„Ein zentraler Lösungsweg ist deshalb eine systematische Baukostensenkung“, sagt Klaus-Peter Stöppler, „weniger überzogene Standards, stärkere Typisierung, serielle und modulare Bauweisen sowie vereinfachte Bauordnungen.“ Genau diese Richtung benennt auch das Bundesbauministerium als wichtigen Hebel, erklärt er.

Langwierige Planungs- und Genehmigungsverfahren

Ein strukturelles Problem des deutschen Wohnungsbaus ist nicht nur das Bauen selbst, sondern der lange Vorlauf davor. Zwischen Planung, Abstimmung, Genehmigung, Förderzusage und Start auf der Baustelle vergeht häufig zu viel Zeit.

Klaus-Peter Stöppler: „Eine neue Bundesgesellschaft würde diese Verfahren nicht per se beschleunigen. Nötig sind vielmehr digitalisierte Genehmigungen, verbindliche Fristen, standardisierte Verfahren und weniger Doppelprüfungen zwischen Kommunen, Ländern und Förderstellen.“

Mangel an Bauland und zu geringe Flächenmobilisierung

In vielen angespannten Regionen fehlt nicht in erster Linie ein staatlicher Bauträger, sondern bebaubares, planungsrechtlich aktiviertes Land in guter Lage. Wenn Grundstücke knapp, teuer oder durch langwierige Umwidmungen blockiert sind, kann auch ein bundeseigener Akteur nicht in großem Stil bauen.

„Die Lösung liegt in schnelleren Bebauungsplänen, mehr Nachverdichtung, Aufstockung, Umnutzung von Gewerbe- und Brachflächen sowie einer aktiveren Bodenpolitik von Kommunen und Ländern“, erläutert Klaus-Peter Stöppler. Er bringt es auf den Punkt: „Das Problem ist nicht die Eigentümerform des Bauträgers, sondern die Verfügbarkeit baureifer Flächen.“

Hohe Finanzierungskosten und unsichere Förderkulissen

Der Wohnungsbau wurde in den vergangenen Jahren massiv von der Zinswende getroffen. Selbst dort, wo Bedarf vorhanden ist, bremsen hohe Kapitalkosten Investitionen aus. Hinzu kommt, dass Unsicherheiten in der Förderlandschaft Projekte verzögern oder ganz verhindern.

„Eine bundeseigene Wohnungsbaugesellschaft könnte im Einzelfall günstiger finanzieren als private Anbieter, aber sie würde damit nicht die Gesamtbedingungen des Marktes reparieren“, gibt Klaus-Peter Stöppler zu bedenken. Als wirksamere Lösungen schlägt er verlässliche, mehrjährige Förder­programme, gezielte Zinsverbilligungen für bezahlbaren Mietwohnungsbau und schnellere Förder­entscheidungen vor.

Fachkräftemangel und Kapazitätsengpässe am Bau

Der Wohnungsbau leidet nicht nur unter fehlendem Geld, sondern auch unter fehlenden Fachkräften und knappen Kapazitäten in Planung, Handwerk und Bauausführung. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) verweist ausdrücklich auf den Fachkräftemangel als ein zentrales Hemmnis.

Klaus-Peter Stöppler: „Eine zusätzliche bundeseigene Gesellschaft würde um dieselben Architekten, Bauingenieure, Handwerker und Generalunternehmer konkurrieren wie alle anderen Marktteilnehmer. Sie schafft also nicht etwa neue Baukapazität, sondern verteilt bestehende Knappheit nur anders.“ Für bessere Lösungswege hält er eine schnellere Fachkräftezuwanderung, bessere Ausbildungsanreize, mehr Produktivität durch Vorfertigung und serielles Bauen sowie einfachere Bauprozesse.

Falsche Schwerpunktsetzung zwischen Bestand und Neubau

Ein Teil der öffentlichen Debatte tut so, als ließe sich die Wohnungsfrage vor allem durch spektakuläre Neubauten lösen. Tatsächlich liegt aber ein erheblicher Hebel im Bestand: Dach­aufstockungen, Nachverdichtung, Umnutzungen leerstehender Büro- oder Gewerbeflächen, schnellere Aktivierung des Bauüberhangs und bessere Nutzung vorhandener Gebäude.

„Der Umbau und die Umnutzung müssen deutlich einfacher werden“, bringt es Klaus-Peter Stöppler auf den Punkt.

Regionale Fehlsteuerung

Der Wohnungsbedarf ist räumlich sehr ungleich verteilt. Das BBSR betont, dass der jährliche Neubaubedarf zwar bundesweit bei rund 320.000 Wohnungen liegt, regional aber stark differiert. Die größten Engpässe bestehen vor allem in wachsenden Großstädten und ihrem Umland.

Klaus-Peter Stöppler warnt: „Eine bundeseigene Gesellschaft birgt das Risiko, zentralistisch zu agieren, während Wohnungsmarktprobleme hochgradig lokal sind: Grundstücke, Mietniveaus, Infrastruktur, Bevölkerungsentwicklung und politische Widerstände unterscheiden sich von Stadt zu Stadt. Deshalb sind kommunale und regionale Instrumente meist treffsicherer als eine zusätzliche Bundesstruktur sein kann.“

Institutionelle Doppelstrukturen statt Problemlösung

Wenn bereits rund 790 kommunale und öffentliche Wohnungsunternehmen existieren, spricht viel dafür, diese Akteure besser auszustatten, statt eine weitere Ebene aufzubauen. Eine neue bundeseigene Gesellschaft würde Verwaltung, Governance, Personal, Grundstücksmanagement, Finanzierung und Abstimmung mit Ländern und Kommunen erst neu organisieren müssen. Das kostet Zeit und Geld.

„Fachlich sinnvoller wäre es, vorhandene kommunale und landeseigene Gesellschaften mit Eigenkapital, Bürgschaften, günstigen Darlehen und schnelleren Verfahren zu stärken, statt eine neue Institution daneben zu setzen“, ist Klaus-Peter Stöppler fest überzeugt.

Der Bau- und Immobilienexperte resümiert: „Die Wohnungsnot in Deutschland ist vor allem eine Folge von Kosten-, Flächen-, Kapazitäts-, Genehmigungs- und Finanzierungsproblemen. Sie ist kein Organisationsproblem, das sich durch die Gründung einer zusätzlichen bundeseigenen Wohnungs­baugesellschaft lösen ließe. Der wirksamere Weg wäre, die vorhandenen öffentlichen Wohnungs­unternehmen zu stärken, Baurecht und Genehmigungen zu beschleunigen, Baukosten zu senken, Förderprogramme verlässlich auszugestalten, den Bauüberhang zu aktivieren und den Bestand intelligenter zu entwickeln. Erst wenn diese strukturellen Bremsen gelöst werden, kann mehr gebaut werden – unabhängig davon, ob der Bauträger kommunal, genossenschaftlich, privat oder öffentlich ist.“

Klaus-Peter Stöppler zählt zu den zehn renommiertesten Executive Interim Managern Deutschlands¹ mit über 35 Jahren Erfahrung in den Branchen Bauwirtschaft, Immobilien, Energie und Industrie. Er begleitet mittelständische Unternehmen als permanenter Beirat oder als Interim Manager auf Zeit. Seine Expertise umfasst Bauprojektmanagement, Unternehmensrettung und strategische Beratung. Klaus-Peter Stöppler ist Mitglied der Denkfabrik Diplomatic Council mit Beraterstatus bei den Vereinten Nationen. Der „Top Interim Manager 2025/26“ gehört zum kleinen Kreis der Verfasser des viel­beachteten „Wirtschafts­report 2025/26“.